Die meisten Immobilienkäufer sind auf ein Immobiliendarlehen angewiesen, um ihr Haus oder ihre Wohnung finanzieren zu können. Wer sich erstmals mit dem Thema Immobilienfinanzierung beschäftigt, der muss sich nicht nur mit vielen neuen Fachbegriffen auseinandersetzen, sondern auch wissen, an welchen Stellschrauben bei einem Immobiliendarlehen gedreht werden kann, um die Konditionen möglichst günstig zu gestalten. Auf was Kreditnehmer bei Zinsen, Tilgung, Monatsrate und Laufzeit eines Immobiliendarlehens achten sollten, erklären wir im Folgenden.
Wie hoch der zu zahlende Sollzins bei einem Immobiliendarlehen ist, legt in der Regel die Bank in ihrem Finanzierungsangebot fest. Jedoch gibt es verschiedene Faktoren, die Einfluss auf die Zinshöhe nehmen und die der Kreditnehmer in der Hand hat. Zum einen ist das das eingesetzte Eigenkapital. Je mehr Eigenkapital ein Immobilienkäufer in die Immobilie investieren kann, desto geringer wird für die Bank das Finanzierungsrisiko und desto günstiger fallen die Zinsen aus. Wer die Hälfte der Investitionssumme mit eigenen Mitteln begleichen kann, wird die besten Konditionen für seine Immobilienfinanzierung erhalten. Wer dagegen nur die Kaufnebenkosten mit Eigenkapital decken kann und damit eine 100-Prozent-Finanzierung braucht, wird deutlich höhere Zinsen zahlen.
Zum anderen bedingt auch die Zinsbindung die Höhe der Zinsen. Hier gilt: Je kürzer die Zinsbindung, desto niedriger die Zinsen. Wer die Zinsen also für nur fünf Jahre festschreiben lässt, wird zirka 0,3 Prozent weniger an Zinsen zahlen, wie ein Kreditnehmer mit einer Zinsbindung von 10 Jahren. Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren werden wieder etwa 0,3 Prozent mehr an Zinsen fällig.
Hier gilt jedoch: Niemand kann genau vorhersagen, wie sich die Zinsen während der Zinsbindung entwickeln. Bei einer kurzen Zinsbindung von beispielsweise 5 Jahren ist nach Ablauf der Zinsbindung meist noch eine hohe Restschuld vorhanden, die anschlussfinanziert werden muss. Sind die Zinsen dann deutlich gestiegen, werden auch die Monatsraten deutlich steigen. Das wiederum könnte die gesamte Finanzierung gefährden. Umgekehrt ist es aber auch möglich, dass die Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung deutlich gefallen sind. Dann hat eine kurze Zinsbindung einen deutlichen finanziellen Vorteil. Es hängt also von der Risikofreude des Kreditnehmers ab, welche Zinsbindung für ihn die richtige ist. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte – gerade in Zeiten niedriger Zinsen – eine eher lange Zinsbindung wählen.
Sind die Zinsen für ein Immobiliendarlehen festgelegt, muss die anfängliche Tilgung und damit die monatliche Rate bestimmt werden. Hier ist natürlich entscheidend, wie viel Budget monatlich für die Tilgung des Immobiliendarlehens zur Verfügung steht. Und es ist wichtig zu bedenken, dass diese Stellschrauben des Immobiliendarlehens enormen Einfluss auf die Laufzeit des Darlehens haben.
Ein Beispiel: Das Eigenheim kostet 400.000 Euro. Der Käufer kann 100.000 davon sowie die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bestreiten. Er braucht also ein Immobiliendarlehen von 300.000 Euro. Der Sollzins liegt bei 2,0 Prozent. Bei einer Anfangstilgung von nur 1,0 Prozent ergäbe sich eine Monatsrate von etwa 750 Euro. Dann würde sich jedoch – bei gleichbleibenden Konditionen – eine Laufzeit des Immobiliendarlehens von rund 55 Jahren ergeben. Setzt man eine anfängliche Tilgung von 2,0 Prozent an, steigt die Rate auf etwa 1.000 Euro. Das Darlehen ist dann jedoch nach etwa 35 Jahren abbezahlt. Bei einer Tilgung von 3,0 Prozent liegt die Monatsrate bei etwa 1.250 Euro und der Kreditnehmer ist nach gut 26 Jahren schuldenfrei.
Die Laufzeiten in diesem Beispiel wurden in der Annahme berechnet, dass die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung gleichbleiben. In der Realität wird das jedoch kaum der Fall sein. Es muss – gerade in Zeiten niedriger Zinsen – damit gerechnet werden, dass die Zinsen nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindung gestiegen sind und mit höheren Zinsen anschlussfinanziert werden muss. Daher ist es sinnvoll, mit einer Anfangstilgung von mindestens 2,0 Prozent zu starten.
Gut zu wissen: Eine möglichst hohe Anfangstilgung ist in Niedrigzinsphasen noch aus einem anderen Grund wichtig. Das übersehen viele. Denn wie stark sich die gewählte anfängliche Tilgung auf die Laufzeit des Immobiliendarlehens auswirkt, hängt auch von der Höhe des Sollzinses ab. Ist der Sollzins hoch und der Kreditnehmer wählt eine Anfangstilgung von nur 1,0 Prozent, hat er sein Darlehen früher zurückgezahlt, als bei einem niedrigen Sollzins und ebenfalls einer Tilgung von 1,0 Prozent. Das liegt daran, dass bei einem Annuitätendarlehen die Monatsraten über die gesamte Zeit der vereinbarten Zinsbindung gleichbleiben. Zinsanteil und Tilgungsanteil an der Monatsrate ändern sich jedoch. Bei einem hohen Sollzins sinkt der Zinsanteil schneller als bei niedrigen Zinsen. Daher dauert es bei Niedrigzinsen länger, bis das Darlehen zurückgezahlt ist. So sollten Niedrigzinsphasen dazu genutzt werden, um mit einer höheren Anfangstilgung zu starten.
Bei den bisherigen Ausführungen außer Acht gelassen wurden Sondertilgungen. Auch diese verkürzen die Laufzeit des Darlehens. Um Sondertilgungen nutzen zu können, müssen sie explizit im Darlehensvertrag vereinbart werden. Meist sind es bis zu 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme, die pro Jahr sondergetilgt werden dürfen.
Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit eines Immobiliendarlehens auf zwei Weisen. Auf der einen Seite senken sie die Restschuld direkt. Auf der anderen Seite senken sie auch den Zinsanteil der folgenden Monatsraten. Auf diese Weise sparen Sondertilgungen Zinsen und machen das Immobiliendarlehen günstiger.