Ein Immobilienkauf ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Umso wichtiger ist es, im Vorfeld alle Kosten für das eigene Haus oder die eigene Wohnung im Blick zu haben. Und hier ist es mit dem reinen Kaufpreis nicht getan. Bei einem Immobilienkauf kommen immer auch Kaufnebenkosten hinzu. In der Regel liegen die Nebenkosten beim Immobilienkauf zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises. Doch was genau gehört zu den Kaufnebenkosten und wann müssen sie gezahlt werden?
Man kann zwei Arten von Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf unterscheiden. Auf der einen Seite die obligatorischen Kaufnebenkosten, die jeder Immobilienkäufer zahlen muss und auf der anderen Seite die Nebenkosten beim Immobilienkauf, die flexibel sind. Hier kommt es auf die individuellen Rahmenbedingungen des Kaufs an, ob diese Kosten auf den Käufer zukommen.
Die obligatorischen Kaufnebenkosten sind:
Zu den flexiblen Nebenkosten beim Immobilienkauf gehören:
Zu den obligatorischen Kaufnebenkosten, die jeder Immobilienkäufer zahlen muss, gehört die Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer wird direkt nach dem Erwerb einer Immobilie fällig. Die Höhe der Steuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und beträgt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. So hoch ist die Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern:
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,0 % |
| Hamburg | 4,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 3,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 6,5 % |
In Deutschland ist es vorgeschrieben, dass der Kaufvertrag für eine Immobilie notariell beglaubigt wird. Daher gehören auch die Notarkosten zu den obligatorischen Kaufnebenkosten. Die Höhe der Notarkosten richtet sich nach der Höhe des Kaufpreises und wird mithilfe einer festen Kostenordnung entsprechend dem Aufwand für die Beurkundung errechnet. Man muss mit etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises für die Notarkosten rechnen. Fällig werden sie direkt nach Abschluss des Kaufvertrags beim Notar.
Kauft man ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück, wird der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. In diesem Register werden alle Beurkundungen über Rechte an Grundstücken verzeichnet. Geführt wird das Grundbuch am Grundbuchamt. Die Eintragung veranlasst der Notar. Die Kosten unterscheiden sich regional. Grundsätzlich muss man jedoch mit etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises für diese Nebenkosten beim Immobilienkauf rechnen.
In vielen Fällen vermittelt ein Immobilienmakler den Immobilienkauf. Dann gehört in der Regel auch eine Maklercourtage oder Maklerprovision zu den Kaufnebenkosten. 2020 wurde das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ verabschiedet. Schließen Käufer und Verkäufer einen Vertrag mit dem Makler darf dieser von beiden nur eine Courtage zu gleichen Teilen verlangen. Schließt nur eine Partei einen Vertrag mit dem Makler, zahlt diese Partei auch die volle Maklerprovision oder kann sich mit der anderen Partei auf eine Kostenübernahme von maximal 50 Prozent einigen.
Häufig ist es daher so, dass Käufer und Verkäufer sich die Maklerprovision teilen. Beispielsweise zahlen beide Parteien 3,57 % des Kaufpreises (= 3 % zzgl. 19 % Umsatzsteuer) als Courtage an den Makler. Die Provision kann jedoch auch in einer anderen Höhe festgelegt werden. Fällig werden diese Kaufnebenkosten nach Abschluss des Kaufvertrags.
Mehr Informationen zur Maklerprovision finden Sie hier.
Ist die Immobilie, die man kaufen möchte, älteren Datums, ist es in den meisten Fällen sinnvoll, einen Immobiliengutachter hinzuzuziehen. Ein Gutachter kann schnell feststellen, ob die Immobilie versteckte Mängel aufweist und ob der Preis angemessen ist. Die Kosten für den Immobiliengutachter, die dann zu den Kaufnebenkosten hinzukommen, variieren je nach Art und Aufwand des Gutachtens.
Renovierungs- und Modernisierungskosten gehören zwar nur im weiteren Sinne zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf. Jedoch ist es hier besonders wichtig, sie bei der Immobilienfinanzierung mit einzukalkulieren. Denn gerade bei in die Jahre gekommenen Immobilien können sehr teure Maßnahmen nötig sein, wie beispielsweise die Erneuerung des Dachs oder die Modernisierung der Heizungsanlage. Doch auch bei Neubauten lohnt es sich, genau hinzuschauen. Denn auch hier verstecken sich Nebenkosten, die man leicht vergisst. Etwa die Kosten für das Anlegen des Gartens.
Die wenigsten Immobilienkäufer werden ihr Haus oder ihre Wohnung komplett aus der eigenen Tasche bezahlen können. Sie brauchen eine Immobilienfinanzierung. Auch diese verursacht Kosten, die zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf gezählt werden können. Hierzu gehören Zinsen und Gebühren aber auch die Kosten für die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch.
Die Kaufnebenkosten von insgesamt zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises sollten Immobilienkäufer in ihre Finanzierungsplanung mit aufnehmen. Hier gilt: Banken finanzieren die Nebenkosten beim Immobilienkauf nicht gerne mit. Denn anders als beim Geld für den Kaufpreis, bei dem das Haus oder die Wohnung anschließend als Sicherheit dient, ist das Geld für Kaufnebenkosten nach dem Immobilienkauf ausgegeben – ohne Sicherheit. Bestenfalls sollten Immobilienkäufer die Nebenkosten beim Immobilienkauf also aus Eigenkapital bestreiten können.