Wohnung kaufen – Leben in der Eigentumswohnung

Wohnung kaufen – Eigennutzung oder Vermietung?

Bei der Suche nach einer Eigentumswohnung ist zunächst eine Frage entscheidend: Möchte man die Wohnung kaufen, um sie selbst zu bewohnen oder soll die Eigentumswohnung vermietet werden? Denn nicht nur die Finanzierung unterscheidet sich bei Wohnungen zur Eigennutzungen und Renditeobjekten. Auch die optimale Wohnung sieht unter Umständen anders aus. Denn möchte man eine Wohnung kaufen, um sie zu vermieten, muss die Wohnung nicht nur dem Käufer und künftigen Vermieter gefallen. Sie muss attraktiv für den Mietmarkt sein. Und: Künftige Vermieter sollten sich Gedanken machen, welche Art der Mietwohnung für sie die richtige ist. Kleine Wohnungen, die für Studenten oder Singles attraktiv sind, sind in der Regel begehrt und können schnell vermietet werden. Die Mieter wechseln in der Regel jedoch auch häufig. Anders ist das bei größeren Wohnungen, die eher für Familien interessant sind.

Wer eine Eigentumswohnung zur Eigennutzung kauft, muss dagegen nur auf die eigenen Vorlieben und Bedürfnisse achten. Im Folgenden werden wir – der Einfachheit wegen – von selbstgenutzten Eigentumswohnungen ausgehen.

Vor- und Nachteile der Eigentumswohnung

Käufer, die planen, eine Wohnung zu kaufen, sollten sich im Klaren darüber sein, was die Vor- und Nachteile einer Eigentumswohnung sind.

Vorteile einer Eigentumswohnung

• Keine Miete mehr: Menschen, die eine Wohnung kaufen, müssen keine Miete mehr bezahlen, sie müssen nur noch für die Nebenkosten aufkommen. Bei einer Finanzierung fällt das zunächst nicht ins Gewicht, weil statt der Miete die Kreditraten gezahlt werden müssen. Aber spätestens, wenn die Eigentumswohnung abbezahlt ist, bleibt mehr vom Einkommen übrig. Außerdem müssen sich Wohnungseigentümer nicht mehr mit Mieterhöhungen beschäftigen. Von der Mietpreisentwicklung sind sie unabhängig.
• Altersvorsorge: Wohneigentum ist eine gute Altersvorsorge.
• Vererbung: Wer eine Wohnung kauft, kann diese an seine Kinder vererben. Auch die Kinder können also profitieren.
• Gestaltungsfreiheit: Versetzte Wände, Durchbrüche, Farben: Was die Gestaltung angeht, kann man sich in einer Eigentumswohnung austoben. Anders als in einer Mietwohnung, wo man größere Veränderungen nicht ohne Zustimmung des Vermieters umsetzen darf.

Nachteile einer Eigentumswohnung

• Kompromisse: Wer eine Wohnung kaufen möchte, wird Teil einer Eigentümergemeinschaft. Bei allen Belangen, die das Haus angeht, muss man sich dann mit den anderen Eigentümern auseinandersetzen. Man kann also nur innerhalb der eigenen Wohnung schalten und walten wie man will. In allen anderen Bereichen muss man Kompromisse mit anderen erzielen.
• Weniger Flexibilität: Mit einer Eigentumswohnung verliert man an Flexibilität. Einfach wegen des Jobs in eine andere Stadt ziehen, ist dann nicht mehr so einfach. Denn vorher muss man die Eigentumswohnung entweder wieder verkaufen oder vermieten. Und eine Vermietung ist mit einem gewissen Aufwand verbunden.

Wohnung kaufen – die passende Eigentumswohnung finden

Wer eine Wohnung kaufen möchte, muss zunächst einmal die passende Wohnung finden. Meist beginnt die Suche im Internet – auf Immobilienportalen wie www.immobilie1.de. Es kann auch lohnenswert sein, den Makler des Vertrauens mit der Suche nach der Eigentumswohnung zu beauftragen. Ein Blick in die Immobilienanzeigen von Tageszeitungen oder die Haushänge von Banken, kann ebenfalls sinnvoll sein. Um die Suche nach der Eigentumswohnung zu starten, muss man sich jedoch erst einmal im Klaren darüber sein, wie genau die Wohnung zum Kauf aussehen soll:

• Lage: Nicht umsonst sprechen viele Immobilienmakler immer von Lage, Lage, Lage als einem der entscheidenden Kriterien bei der Auswahl einer Immobilie. Wer eine Wohnung kaufen möchte, muss sich also fragen, in welchem Stadtteil und in welcher Nachbarschaft die Eigentumswohnung liegen soll. Sind die Wohnungen in diesem Stadtteil erschwinglich? Und passt die Infrastruktur dort (Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, Ärzte) zu den Bedürfnissen des Interessenten?
• Größe der Eigentumswohnung: Auch die Größe der Wohnung ist wichtig – sowohl was die Zimmeranzahl als auch was die Quadratmeter angeht. Soll eine vierköpfige Familie in die Eigentumswohnung einziehen, reicht eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmeter Wohnfläche nicht aus. Auch die Frage, wie die Wohnung geschnitten sein soll, ist hier wichtig. Sollen zum Beispiel die meisten Zimmer als Schlafzimmer genutzt werden, sind Durchgangszimmer ungünstig.
• Art der Eigentumswohnung: Hohe Decken und Stuck in einem Altbau oder der Komfort eines Neubaus? Hier entscheidet der Geschmack, nach was man sucht, wenn man eine Wohnung kaufen möchte. Bei der Frage nach dem Wohnungs-Typ sind wiederum eher praktische Aspekte entscheidender. Eine Maisonette-Wohnung über mehrere Etagen ist für einen Rollstuhlfahrer ungeeignet. Im einem offenen Loft finden die Mitglieder einer Familie eventuell nicht genügend Rückzugsmöglichkeiten.

Eigentumswohnung: genau hinsehen

Scheint eine Eigentumswohnung vielversprechend, folgt die Besichtigung. Eine Wohnung zu kaufen ist ein deutlich weitreichenderer Schritt als eine Wohnung zu mieten. Daher sollte man eine Eigentumswohnung vor dem Kauf bestenfalls mehrmals besichtigen und eventuell einen Fachmann zur Besichtigung mitnehmen. So kann man Mängel, die eventuell vorhanden sind, leichter erkennen.

Wie bereits beschrieben, werden Wohnungskäufer nach dem Kauf einer Eigentumswohnung Teil einer Eigentümergemeinschaft. Sich diese Gemeinschaft einmal vorab anzuschauen und mindestens die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zu lesen, lohnt für alle, die eine Wohnung kaufen wollen. Auch die Teilungserklärung, die die Rechte am Gemeinschafts- und Sondereigentum beinhaltet ist eine Pflichtlektüre, für alle Käufer einer Eigentumswohnung.

Wohnung kaufen: das sind die Kosten für die Eigentumswohnung

Um eine Wohnung zu kaufen, müssen verschiedene Kosten getragen werden. Zunächst einmal sind das die Kosten für den Kauf selbst. Dazu gehört der Kaufpreis für die Eigentumswohnung und die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision). Bei einer Eigentumswohnung muss bei der Finanzplanung jedoch auch berücksichtigt werden, dass zwar die Miete wegfällt, jedoch Nebenkosten gezahlt werden müssen. Und die liegen in der Regel höher als bei Mietwohnungen. Denn zu den Nebenkosten, die auch bei Mietwohnungen gezahlt werden müssen (Kosten für Wasser, Abwasser, Heizung, Müll etc.), kommen bei einer Eigentumswohnung noch Kosten hinzu – etwa für die Instandhaltungsrücklage oder Sonderumlagen für kostspielige Reparaturen. Auch in diesem Zusammenhang lohnt ein Blick in die Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen. Daraus wird klar, wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist und ob zeitnah zusätzliche Kosten hinzukommen.