Das eigene Haus oder die eigene Wohnung – das ist der Traum vieler Menschen. Die wenigsten davon werden ihr Eigenheim komplett aus der eigenen Tasche bezahlen können. Daher müssen sich Kaufinteressenten früher oder später mit dem Thema Immobilienfinanzierung oder Baufinanzierung auseinandersetzen. Mehr über den Ablauf einer Immobilienfinanzierung erfahren Sie im Folgenden.
Soll es das freistehende Einfamilienhaus werden oder eine Eigentumswohnung? Wer plant, eine eigene Immobilie zu kaufen, muss zunächst einmal wissen, nach was genau er sucht. Das hängt von den Lebensumständen und den Vorlieben ab, aber in ganz erheblichem Maße auch vom Budget. Daher ist Schritt 1 bei der Immobilienfinanzierung bei den meisten Kaufinteressenten der Kassensturz. Hier wird die Frage geklärt: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Beim Kassensturz sollte zunächst geklärt werden, wie viel Eigenkapital eingesetzt werden kann. Immobilieninteressenten listen hier genau auf, wie viel Vermögen sie haben (Barvermögen, Sparkonten, Bausparverträge, Grundstücke etc.) und legen fest wie viel davon sie in die Immobilie investieren können oder wollen. Je mehr Eigenkapital eingesetzt wird, desto günstiger wird die Finanzierung. Man sollte sich jedoch nie sein ganzes Geld in eine Immobilie investieren, sondern immer einen Puffer für später nötige, größere Anschaffungen einplanen.
Gut zu wissen: Als Faustregel gilt: Etwa 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises sollte man aus Eigenkapital bestreiten können und minimal sollte es ausreichen, um alle Kaufnebenkosten abzudecken.
Ebenfalls zum Kassensturz vor einer Immobilienfinanzierung gehört es, alle Einnahmen und Ausgaben genau gegenüberzustellen. Hier lohnt genaues Hinsehen, um weder Einnahmen noch Fixkosten oder variable Kosten auf der Ausgabenseite zu übersehen. Denn nur wer genau weiß, wie viel Geld ihm nach Abzug aller Kosten monatlich zur Verfügung steht, kann planen, wie hoch die monatlichen Finanzierungsraten sein dürfen. Auch hier gilt: Man sollte einen Puffer für unvorhersehbare Kosten einplanen.
Aus dem einsetzbaren Eigenkapital und den möglichen monatlichen Finanzierungsraten lässt sich anschließend errechnen, wie hoch der Kaufpreis für die eigene Immobilie sein darf. Diesen ersten Schritt der Immobilienfinanzierung können Immobilieninteressenten alleine durchführen, oder sich hier schon Unterstützung von einem Experten holen. Ist der Kassensturz gemacht, kann es an die Suche nach der Traumimmobilie gehen.
Ist die Traumimmobilie gefunden, geht es bei der Immobilienfinanzierung an den zweiten Schritt: die genau Finanzierungsplanung. Bestenfalls holt man sich nun mehrere Finanzierungsangebote verschiedener Banken oder Finanzdienstleister ein. Dazu werden Beratungsgespräche geführt, in denen individuelle Faktoren und Wünsche festgelegt werden. Beispielsweise wird nun besprochen, wie lange die Zinsbindung und wie hoch die Tilgung sein soll, ob Sondertilgungen möglich sein sollen, wie viel Eigenkapital eingebracht wird und vieles mehr.
Anhand der festgelegten Faktoren wird der Finanzierungsberater dann ein Finanzierungsangebot erstellen. Dazu benötigt er Unterlagen über die Immobilie oder das Neubauvorhaben. Nun ist es auch Zeit zu prüfen, ob Fördermittel verfügbar sind – was bei Neubauvorhaben oft der Fall ist. Auch diese werden dann in die Finanzierung miteinberechnet.
Hat man mehrere Angebote eingeholt, kann man sich anschließend für das entscheiden, das die besten Konditionen aufweist oder das am besten den eigenen Vorstellungen entspricht.
Das passende Finanzierungsangebot ist gefunden und mit dem Verkäufer der Immobilie ist man sich einig: Dann kann es bei der Immobilienfinanzierung weitergehen mit Schritt 3 – dem Notartermin und der Auszahlung. In der Regel ist der Ablauf dann Folgender: Die Bank hat eine Finanzierungsbestätigung ausgestellt. Mit dieser in der Tasche wird der Notartermin vereinbart und der Kaufvertrag unterschrieben. Erst anschließend werden die Verträge mit der Bank abgeschlossen.
Es geht jedoch auch andersherum. Man kann den Vertrag über die Finanzierung mit der Bank auch vor dem Notartermin unterschreiben. Dann sollte man jedoch darauf achten, dass die Kaufvertragsunterschrift beim Notar innerhalb der nächsten beiden Wochen stattfindet. Denn so lange läuft die Widerrufsfrist für das Immobiliendarlehn und der Käufer könnte davon zurücktreten, falls beim Notartermin etwas schiefgehen sollte und der Verkäufer doch nicht verkaufen will oder ähnliches.
Ist der Kaufvertrag unterschrieben, wird der Notar eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch veranlassen und auch die Grundschuld für die Bank wird ins Grundbuch eingetragen. Nun muss der Käufer auch die Kaufnebenkosten begleichen. Ist all dies geschehen, stellt der Notar die Zahlungsaufforderung für den Kaufpreis. Die Bank wird nun den Kaufpreis auszahlen. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird der gesamte Kaufpreis auf einmal an den Verkäufer überwiesen. Bei einem Neubauvorhaben erfolgt die Auszahlung in der Regel in Teilbeträgen – entsprechend dem jeweiligen Baufortschritt.
Die Immobilienfinanzierung ist ein komplexes Thema. Viele Fachbegriffe zur Immobilienfinanzierung erklären wir hier.