02.02.2021

Der Mietvertrag – darauf sollten Mieter achten

Mieter, die ihre Traumwohnung gefunden haben, wollen so schnell wie möglich den Mietvertrag unterschreiben. Doch langsam. Auch einen Mietvertrag sollte man vor der Unterschrift gründlich prüfen. Nur so können Mieter später ein böses Erwachen vermeiden. Auf folgende Punkte sollten sie besonders achten:

Angaben zum Vermieter im Mietvertrag

Es klingt selbstverständlich, hat aber durchaus schon zu Problemen geführt: Im Mietvertrag müssen Name und Adresse des Vermieters angegeben sein – und zwar vollständig. Mieter sollten sich nicht mit einem Postfach abspeisen lassen. Nur so weiß man sicher, wohin man sich bei Fragen oder Problemen wenden kann.

Beschreibung der Wohnung im Mietvertrag

Mieter sollten darauf achten, dass die Wohnung im Mietvertrag richtig beschrieben ist. Das gilt insbesondere für die Größe der Wohnung. Stimmt die im Vertrag angegebene Wohnfläche mit der tatsächlichen überein? Gerichte haben festgestellt: Abweichungen von bis zu 10 Prozent sind tolerierbar. Ist die Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, sind Mieter berechtigt, die Miete zu kürzen.

Gut zu wissen: Balkone und Terrassen werden nur anteilig zur Wohnungsgröße hinzugezählt. Reine Nutzflächen, wie Kellerabteile oder Waschküchen werden nicht gezählt. Bei Dachgeschosswohnungen mit Dachschrägen werden alle Flächen unter einem Meter Höhe nicht, zwischen einem und zwei Metern Höhe zur Hälfte und ab zwei Metern Höhe voll einberechnet. Mehr zur Wohnflächenberechnung in unserem Ratgeber.

Außerdem sollten Mieter darauf achten, dass alle weiteren Räume, die genutzt werden dürfen, genau beschrieben und bezeichnet sind. Dazu gehören etwa ein Kellerraum, eine Garage, ein Tiefgaragenstellplatz oder ein Waschkeller. Auch wenn der Garten genutzt werden darf, sollte das im Mietvertrag festgehalten werden.

Nutzung der Wohnung

Der Vermieter darf im Mietvertrag festlegen, wie die Wohnung genutzt werden darf. Dazu gehört beispielsweise, dass er eine gewerbliche Nutzung der Wohnung oder eine Untervermietung untersagt oder auch erlaubt. Insbesondere eine Untervermietung muss der Vermieter genehmigen. Wissen Mieter also beispielsweise schon beim Einzug, dass sie künftig eine gewisse Zeit im Ausland oder in einer anderen Stadt verbringen werden und wollen ihre Wohnung in der Zeit untervermieten, sollten sie sich das von ihrem Vermieter direkt im Mietvertrag genehmigen lassen.

Auch Haustiere fallen in den Bereich Nutzung der Wohnung. Ob größere Tiere wie Hunde oder Katzen erlaubt sind, sollte also ebenfalls im Mietvertrag festgehalten werden. Kleintiere, wie Fische, Vögel oder Hamster sind nicht genehmigungspflichtig und dürfen immer gehalten werden.

Miethöhe im Mietvertrag

Ein sehr wichtiger Punkt im Mietvertrag ist natürlich die Miethöhe. Hier sollten Mieter prüfen, ob sie der ortsüblichen Miethöhe entspricht. In Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen, in Gemeinden ohne Mietpreisbremse auch höher. Den Mietspiegel, in dem die ortsübliche Miete festgehalten ist, ist bei der Gemeinde oder bei Mieterschutzvereinen erhältlich.

Bei der Miethöhe sollten Mieter unbedingt auch darauf achten, ob im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart werden soll. Bei der Staffelmiete steigt die Miethöhe zu einem vereinbarten Zeitpunkt automatisch um eine ebenfalls vereinbarte Summe an. Die Indexmiete steigt auch automatisch – und zwar analog zum Anstieg der Lebenshaltungskosten. Hier kommt es auf die Umstände an, ob eine solche Vereinbarung für Mieter von Vor- oder Nachteil ist. Das hängt von der Entwicklung der Mietpreise ab. Denn: Ordentliche Mieterhöhungen und Mieterhöhungen wegen einer Renovierung der Wohnung sind bei Staffel- oder Indexmieten nicht möglich. Das bedeutet, steigen die Mietpreise schneller als die im Mietvertrag vereinbarten Staffeln beziehungsweise als die Lebenshaltungskosten steigen, haben Mieter eventuell einen Vorteil. Im umgekehrten Fall wirkt es sich jedoch nachteilig aus, sodass Mieter am Ende mehr als die ortsübliche Miete zahlen.

Nebenkosten im Mietvertrag

Neben der Miethöhe sind auch die Nebenkosten ein wichtiger Punkt im Mietvertrag. Hier kann vereinbart werden, dass die Nebenkosten als Pauschale gezahlt werden, oder dass Vorauszahlungen geleistet werden und anschließend eine Abrechnung erfolgt. Letzteres ist in der Regel der Fall. Mieter sollten darau achten, welche Betriebskosten auf sie umgelegt werden sollen. Hier gilt: Die Kosten, die auf Mieter umgelegt werden sollen, müssen genau bezeichnet sein. Sonst müssen sie sie auch nicht zahlen.

Man sollte im besten Fall auch prüfen, ob die Vorauszahlungen realistisch angesetzt sind. Das können Mieter beispielsweise tun, indem sie sich eine Nebenkostenabrechnung der vergangenen Jahre zeigen lassen. So vermeiden sie, dass sie später hohe Nachzahlungen leisten müssen.

Mietkaution im Mietvertrag

In der Regel verlang der Vermieter eine Mietkaution, um sich abzusichern. Diese muss jedoch ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden, sonst müssen Mieter auch keine Kaution entrichten. Betragen darf die Mietkaution höchstens drei Monatskaltmieten.

Befristung des Mietvertrags und Kündigung

Im Normalfall werden Mietverträge unbefristet geschlossen. Es gibt jedoch Fälle, in denen der Vermieter die Dauer der Vermietung vorab festlegen darf. Dann muss eine – zulässige – Begründung dafür im Mietvertrag stehen. Zulässig für eine Befristung sind nur drei Gründe. Der häufigste Grund ist Eigenbedarf des Vermieters. Außerdem darf der Mietvertrag befristet werden, wenn die Wohnung nach Ablauf des Mietverhältnisses abgerissen oder erheblich umgebaut, oder wenn eine Hausmeisterwohnung daraus werden soll. Mieter müssen beachten: Befristete Mietverträge können nicht vorzeitig gekündigt werden. Das heißt, wer einen Zeitmietvertrag über drei Jahre schließt, kann vor Ablauf dieser Frist nicht kündigen.

Gut zu wissen: Fehlt ein zulässiger Befristungsgrund im Mietvertrag oder fällt dieser weg, ist die Befristung nichtig. Der Zeitmietvertrag wird dann zum unbefristeten Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist des Mieters von drei Monaten.

Was die Kündigung betrifft, kann auch eine sogenannte beidseitige Kündigungsausschlussklausel in den Mietvertrag aufgenommen werden. Dann verzichten beide Vertragspartner auf eine Kündigung vor Ablauf einer festgelegten Frist. Diese darf maximal vier Jahre betragen. Für Mieter ist eine solche Klausel im Vertrag jedoch mehr Nachteil als Vorteil. Denn der Vermieter dürfte ohnehin nur mit einem driftigen Grund – beispielsweise wegen Eigenbedarf – kündigen. Somit verzichten vor allem Mieter auf ihr Recht, den Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen.

Bauliche Veränderungen im Mietvertrag

Auch wie mit baulichen Veränderungen umgegangen wird, sollte im Mietvertrag festgehalten werden. Insbesondere wenn Mietern schon nach der Besichtigung klar ist, dass sie Veränderungen vornehmen möchten. Denn größeren Veränderungen, die nicht leicht wieder rückgängig gemacht werden können, muss der Vermieter zustimmen. Auch sollte im Mietvertrag geklärt werden, ob Mieter Veränderungen im Falle eines Auszugs wieder rückgängig machen müssen.

Klein- und Schönheitsreparaturen

Grundsätzlich ist der Vermieter für Reparaturen in der Wohnung zuständig. Er kann dies jedoch im Mietvertrag – in engen gesetzlichen Rahmen – an den Mieter übertragen. Deshalb ist es sehr wichtig, den Mietvertrag nach entsprechenden Klauseln zu durchsuchen.

Viele Vermieter fordern im Mietvertrag sogenannte Schönheitsreparaturen von ihren Mietern. Dazu gehört zum Beispiel das Tapezieren oder Streichen von Wänden, das Streichen von Heizkörpern, Fenstern oder Innentüren oder die Reinigung von Teppichböden. Diese Arbeiten müssen Mieter übernehmen, sofern im Mietvertrag eine gültige Klausel zu diesem Thema steht. Gültig ist die Klausel in der Regel dann, wenn die Wohnung dem Mieter renoviert übergeben wurde und wenn keine starren Fristen festgelegt sind. Steht also im Mietvertrag, dass der Mieter die Wände alle fünf Jahre streichen muss, ist das unzulässig. Er muss das dann auch nicht tun. Steht dort aber, dass die Wände nach Bedarf – im Allgemeinen nach fünf Jahren gestrichen werden müssen, muss er es tun. Klauseln, die Mieter dazu verpflichten, einen Fachbetrieb mit der Renovierung zu beauftragen oder die vorgeben, nur weiß streichen zu dürfen, sind unzulässig.

Auch Klauseln zu Kleinreparaturen finden sich in der Regel in Mietverträgen. Und auch hier gibt es enge gesetzliche Vorgaben, was zulässig ist und was nicht. Grundsätzlich gilt: Vermieter dürfen ihren Mietern Kleinreparaturen und deren Kostenübernahme auferlegen. Das gilt jedoch nur für Gegenstände in der Wohnung, die der Mieter häufig nutzt – also beispielsweise Wasserhähne, Türgriffe, Rolladenbänder oder Lichtschalter. Und es müssen Höchstgrenzen für Einzelreparaturen und jährliche Höchstsummen festgelegt werden. Wo diese liegen, unterscheidet sich in der Rechtsprechung. Für einzelne Reparaturen liegen sie etwa zwischen 75 und 100 Euro, jährlich bei etwa 200 bis 300 Euro.

Übrigens: Kostet eine Reparatur mehr als die festgelegte Höchstsumme, muss der Vermieter die Kosten komplett übernehmen und nicht nur die Differenz.