Wohnanlage mit 4 Einheiten - drei vermietete Reihenhäuser und ein freistehendes Holzhaus in Lensahn

Die 3 Reihenhäuser
Auf dem Grundstück befindet sich eine kleine Reihenhaus-artige Wohnanlage über Eck mit 3 Wohneinheiten in Massivbauweise mit Rotklinker Fassade aus dem Baujahr 1982
Haus 1 - 55 m² mit 2 Zimmern, Küche, Bad, Gäste WC sowie Terrasse
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Die 3 Reihenhäuser
Auf dem Grundstück befindet sich eine kleine Reihenhaus-artige Wohnanlage über Eck mit 3 Wohneinheiten in Massivbauweise mit Rotklinker Fassade aus dem Baujahr 1982
Haus 1 - 55 m² mit 2 Zimmern, Küche, Bad, Gäste WC sowie Terrasse
Haus 2 - 111 m² mit 3 Zimmern, Küche, Bad, Gäste WC sowie 2 x Terrasse
Haus 3 - 74 m² mit 3 Zimmern, Küche, Bad, Gäste WC sowie 2 x Terrasse

Jahres-Ist-Miete dieser 3 vermieteten Wohnungen - 19.800 € netto p.a.

Das neue Holzhaus
Das Eigentümerpaar hat auf dem gleichen Grundstück einen gemütlichen Holzhaus Neubau überwiegend in Eigenleistung ursprünglich zur Eigennutzung erstellt. Fertigstellung war 2018. Aktuell ist die Raumaufteilung sehr offen und individuell: Das Herzstück des Hauses bildet der riesige Wohn-/Essbereich mit offener Küche und Kaminofen. Nur das Bad ist durch Wände abgetrennt. Der Dachgeschoss-Bereich mit Wohn-/Schlafbereich und offenem Bad hat aktuell keinerlei Trennwände.
Die potentielle Miete des Holzhauses beträgt ortsüblich aktuell 10 €/m² Wohnfläche. Das Objekt muss aber noch für die Vermietung „fit“ gemacht werden. Dazu gehören noch Restarbeiten.
Jahres Soll-Miete des Holzhauses mit seinen ca. 127 m² Wohnfläche 15.240€ netto p.a. (10€/m²)

Gesamt-Miete Reihenhäuser (Ist) und Holzhaus (Soll)35.040 € netto p.a.
Rendite: 5,89%
Faktor:17,0


Hebt man die Ist-Miete der 3 Reihenhäuser schrittweise in Richtung ortsübliche Miete an, ergeben sich folgende Soll-Mietertagszahlen

Gesamt-Soll-Miete 38.388 € netto p.a.
Rendite: 6,45%
Faktor:15,5

Besonderheiten zum Holzhaus in der Berliner Str. 2 in Lensahn und potentielle Nachrüstungen, die vor Vermietung erfolgen sollten:
-Das Holzhaus wurde individuell vom Eigentümer selbst zur Eigennutzung durch das des Eigentümer-Ehepaar erstellt.
-Die Räumlichkeiten entsprechen unter Umständen nicht allen Ansprüchen, die potentielle Mieter an das Objekt stellen könnten. Bei Bedarf müssten zusätzliche Leichtbau-Wände gezogen werden, um z.B. das heutige komplett offene Obergeschoss in mehrere Zimmer zu unterteilen.
-Nicht alle Voraussetzungen, die von Amts wegen an ein Vermietungsobjekt gestellt werden könnten sind erfüllt (z.B. keine vollständige Trittschalldämmung über der Geschossdecke).
-Alle Hausanschlüsse erfolgen über die benachbarten vermieteten Reihenhäuser, die ebenfalls den Eigentümern gehören.
-Die elektrischen Installationen entsprechen unter Umständen nicht den Anforderungen von potentiellen Mietern
-Die Treppe zum OG hat einen durchgehenden Balken.
-Beheizung durch Kaminofen im EG und zusätzlich nur 2 Heizkörper gespeist durch die Ölheizung der Reihenhäuser. Bei Bedarf könnten weitere Heizkörper nachgerüstet werden.
-Das Haus wird ohne Einbauküche übergeben.
-Die Regenwasserentsorgung muss noch z.B. durch eine Verrieselung optimiert werden. ( z.Z.t. nur Provisorium)
-Heizungsversorgungsleitung vom Heizungsraum in das Holzhaus muss noch tiefer in den Boden verlegt werden.
Die Terrasse ist noch im Rohbau und kann vom neuen Eigentümer individuell gestaltet werden.
-Treppe-und Luftraum müssen noch mittels von Geländern gesichert werden.
FAZIT: Das Holzhaus ist sehr individuell und gemütlich, aber für abweichende Nutzungskonzepte unter Umständen auch als eine Art „Rohbau“ anzusehen, bei dem noch weitere Baumaßnahmen erforderlich sind, bevor es vermietet werden kann.